2022年房地产经纪人每日一练《房地产交易制度政策》11月14日专为备考2022年房地产交易制度政策考生准备,帮助考生通过每日坚持练习,逐步提升考试成绩。
单选题
1、作为出租人李某可以单方面解除房屋租赁合同的情形不包括( )。
- A:张某未经李某许可擅自将房屋转租
- B:张某擅自变动房屋建筑主体结构
- C:张某擅自将该住宅作为自营商店使用
- D:住宅的权属出现了争议
答 案:D
解 析:出租人单方面解除房屋租赁合同的情形主要有以下几种,分别是:①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的;②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的;③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋,致使房屋受损的;④承租人在合理期限内未支付租金的;⑤不定期租赁,出租人在合理期限之前通知承租人的;⑥法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。
2、契据登记制的理论基础是( )。
- A:成立要件主义
- B:对抗要件主义
- C:消灭要件主义
- D:变更要件主义
答 案:B
解 析:契据登记制的理论基础是对抗要件主义。
3、以划拨方式取得土地使用权的,经批准转让房地产时,由()补交契税。
- A:产权承受人
- B:买者
- C:第三人
- D:房地产转让者
答 案:D
4、我国现行的税率形式不包括()。
- A:比例税率
- B:边际税率
- C:累进税率
- D:定额税率
答 案:B
解 析:我国现行的税率形式包括比例税率、累进税率、定额税率三种。
5、目前我国对个人销售住房暂免征收的税种是( )。
- A:契税
- B:企业所得税
- C:耕地占用税
- D:土地增值税
答 案:D
解 析:自2008 年11 月11 日起,对个人销售住房暂免征土地增值税。
多选题
1、下列行为中,需要缴纳契税的有()。
- A:事业单位购买办公用房
- B:因地震导致房屋灭失而重新购房
- C:个人购买经济适用住房
- D:奥运冠军接受政府奖励的房屋
- E:城镇职工按规定第一次购买公有住房
答 案:CD
解 析:A项,国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。B项,因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征契税。C项,对个人购买经济适用住房,在法定税率基础上减半征收契税。D项,属于房屋权属发生转移的行为,应缴纳契税。E项,城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税。
2、张某出国留学前将登记用途为商住的房屋(底层为商铺、二楼为住宅)转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后,刘某向甲银行申请抵押贷款并获准,得到贷款40万元,半年后又将该房屋抵押给乙银行,得到贷款15万元。在抵押期间,未经甲、乙银行同意,刘某便将该房屋出租给陈某,但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后,因炒股失败无力归还贷款,此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。
下列关于刘某将已抵押房屋出租的表述中,正确的为( )。
- A:在未征得甲、乙银行同意的情况下,刘某不能将已抵押的房屋出租
- B:在抵押权实现后,刘某与陈某的租赁合同对受让人无约束力
- C:在抵押权实现后,陈某如有损失,刘某应赔偿
- D:甲、乙银行有权要求刘某让陈某搬出,但应赔偿陈某损失
答 案:AB
解 析:A项,抵押房地产经抵押权人同意可以出租。B项,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具约束力。C项,抵押人将已抵押的房屋出租时,如果抵押人来书面告之承租人该房屋已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。D项,《合同法》第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
3、属于抵押合同条款的有()。
- A:担保范围
- B:债务人履行债务的期限
- C:担保期限
- D:被担保债权的种类和数额
- E:抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属
答 案:ABDE
解 析:《城市房地产管理法》、《担保法》与《物权法》等法律均规定房地产抵押合同必须采用书面形式。《物权法》规定抵押合同一般包括下列条款:①被担保债权的种类和数额;②债务人履行债务的期限;③抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;④担保的范围。
4、李某与周某在进行业务洽谈时,应事先确定的事项有()。
- A:拟采用的经纪合同类型
- B:佣金标准
- C:服务标准
- D:周某与某房地产经纪公司的佣金分成
答 案:ABC
解 析:房地产经纪人在与客户进行业务洽谈时,首要环节是倾听客户的陈述,以充分了解委托方的意图与要求,把握客户的心理状况,同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次,要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项。最后,要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商,达成委托意向。
5、房地产买卖属于()行为。
- A:无偿
- B:有偿
- C:单务
- D:双务
答 案:BD
解 析:房地产转让可分为有偿和无偿两种方式,有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为,无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。房地产买卖属于双务行为,即买卖双方均享有一定的权利,并需承担一定的义务,房地产赠与属于单务行为,受让人不需承担任何义务。
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