2024年房地产经纪人每日一练《房地产交易制度政策》1月11日专为备考2024年房地产交易制度政策考生准备，帮助考生通过每日坚持练习，逐步提升考试成绩。

单选题

1、土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，城镇土地使用税的纳税人为（）。

• A：代管人
• B：实际使用人
• C：无需缴纳
• D：管理单位

答 案：B

解 析：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个人，包括个体工商户以及其他个人。拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，以实际使用人为纳税人;土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。 

2、关于房屋租赁合同效力的表述，错误的是（）

• A：当事人可以房屋租赁合同未按照法律办理登记备案手续为由，请求确认合同无效
• B：未办理房屋登记备案的不影响合同的效力
• C：已经办理登记备案手续的优先于非登记备案的
• D：登记备案的房屋租赁合同，具有对抗第三人的效力

答 案：A

解 析：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。由此可见，未办理房屋登记备案的不影响合同的效力。尽管房屋租赁合同不以登记备案为生效条件，但登记备案的房屋租赁合同具有对抗第三人的效力。即当出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，已经办理登记备案手续的优先于非登记备案的，除非非登记备案的承租人已经合法占有租赁房屋

3、城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划，其设计任务书报请批准时，必须附有（）的选址意见书。

• A：土地行政主管部门
• B：城市规划主管部门
• C：城市人民政府
• D：用地单位

答 案：B

解 析：《城乡规划法》规定，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。 

4、李某在A城市购买了一套二手房，总价值为100万元，属李某首套住房。该城市规定，购买家庭首套住房使用住房公积金贷款，所购住房为二手房的，贷款金额不得高于所购房产总价的60%，单笔最高贷款金额不超过35万元，请计算李某住房公积金最高贷款额度是______，首付款是______（）

• A：45、55
• B：35、65
• C：35、55
• D：45、65

答 案：B

解 析：按贷款成数计算，李某的最高贷款额度为：100×60%＝60（万元）。又该城市规定，单笔最高贷款金额不超过35万元，则李某住房公积金的最高贷款额度为35万元，其首付款为：100－35＝65（万元）

5、房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明（）。

• A：预售许可证书号
• B：开发企业名称
• C：建筑面积或者使用面积
• D：土地使用权取得的方式

答 案：D

解 析：《城市房地产管理法》规定，房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让;土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 

多选题

1、下列房地产广告现象，符合房地产广告发布相关规定的有（ ）。

• A：广告中包含封建迷信信息
• B：广告中准确描述了房屋的价格、位置和结构
• C：以“内部认购”等名义发布房地产广告
• D：发布广告推广的房地产开发项目必须取得商品房预售许可
• E：房地产广告以“落叶归根”这类中华民族传统作为推广主题

答 案：BDE

解 析：B选项符合房地产广告真实性原则、D选项符合房地产广告合法性原则、E选项符合房地产广告科学性的原则；而A、C分别违背了科学性（传播封建迷信思想）、合法性（内部认购名目）。

2、下列关于住房置业担保的描述，正确的有（）。

• A：住房置业担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司
• B：住房置业担保公司可从事住房置业担保、房地产经营业务和财政信用业务等业务
• C：住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保保证金
• D：担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的20倍
• E：住房置业担保公司提供住房置业担保，应当严格评估借款人的资信

答 案：ACE

解 析：B选项，担保会司只能从事住房置业担保和房地产经营业务(房地产开发除外)，不得经营财政信用业务、金融业务等其他业务，也不得提供其他担保;D担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍。 

3、下列关于查封登记的房地产转让限制的说法正确的有（）。

• A：登记机构对被司法机关和行政机关依法查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续
• B：登记机构明知房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的登记机构和直接责任人可以依照民事诉讼法的规定处理
• C：被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，人民法院不得进行预查封
• D：被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋，人民法院不得进行预查封
• E：人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位

答 案：ABE

解 析：CD两项，以下三种房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：①作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;②被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;③被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。 

4、我国土地管理基本制度包括（　　）。

• A：土地登记制度
• B：集体土地有限期使用制度
• C：国有土地有偿有限期使用制度
• D：土地用途管制制度
• E：耕地保护制度

答 案：ACDE

解 析：土地管理基本制度包括：①土地登记制度。土地登记是指不动产登记机构依法将土地权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。②国有土地有偿有限期使用制度。③土地用途管制制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。④耕地保护制度。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。

5、4月郑某将出租房屋抵押给银行，贷款50万元，贷款期为1年，并办理了抵押登记手续。乙公司应当（）。

• A：在开工前申领施工许可证
• B：在开工前申领开工报告
• C：取得建筑企业资质证书
• D：对该工程施工质量负责

答 案：CD

解 析：施工单位的质量责任和义务包括：①施工单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。②施工单位对建设工程的施工质量负责。③总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任等。